楼市大风云!最新研判：中国房价有望在2026年前后止跌回稳

　　原标题：楼市大风云!最新研判：中国房价有望在2026年前后止跌回稳 

　　11月23日，中信建投发布研报认为，参考止跌回稳的国际经验，海外5国房价下行周期在5-10年左右，跌幅在20%-40%左右，参照此，中国房价有望在2026年前后止跌回稳。

　　就在本周五，广州宣布取消普通住宅和非普通住宅标准，至此，四大一线城市全部取消普通住房和非普通住房标准，购房费用少一大笔。

　　随着一系列明确促进房地产市场止跌回稳的利好政策陆续落地，房地产市场预期进一步改善。

　　中信建投：房价有望在2026年前后止跌回稳据官方数据，10月70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有7个，比上月增加4个。二手住宅环比上涨城市有8个，比上月增加8个。

　　11月23日，中信建投研报认为，自9月底政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳后，中央和地方层面政策持续出台。

　　中央层面推出专项债收储、棚改货币化安置、房地产税收调整等政策，地方层面则继续在限购、首付比例等方面作出优化。政策支持下，10月重点40城新房成交同比上升5.0%，13城二手房成交同比上升23.8%，市场景气度显著提升。

　　展望2025年，预计核心城市有望率先回稳，重要指标降幅收窄，销售面积、新开工面积、竣工面积、投资额分别下滑8.3%、17.9%、7.7%、10.7%。地产开发业务仍在筑底中，“并购六条”政策红利驱动，建议关注向新质生产力转型的房企；同时防范通缩风险已成为当前政策的重要考量，推荐优质商业类地产公司。

　　参考止跌回稳的国际经验，中国房价或将在2026年前后企稳。

　　美国、日本、俄罗斯、西班牙、泰国采用宽松的货币及财政政策、接管风险主体、降低购房成本等方式推动房地产市场的止跌回稳。5个国家房价下行周期持续时间在5-10年左右，周期内跌幅在20%-40%左右。中国房价已下跌3年、跌幅近15%，参考国际经验，房价或将在2026年前后止跌回稳。

　　四大一线城市全部取消意味着什么？11月22日，广州宣布，取消普通住宅和非普通住宅标准，自2024年12月1日起施行。至此，北上广深四大一线城市已全部取消普通住房和非普通住房标准。

　　什么是普通住宅和非普通住宅？

　　之前，各地对于区分普通住宅与非普通住宅的标准并不完全一致，大多是根据住宅小区的建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格等条件进行划分。一般来说：

　　容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下的，是普通住宅。面积在140平方米以上，有更高的建设标准，或作商业用途的房子是非普通住宅。

　　由于有了普通住宅与非普通住宅的区分，所以以往购房者在购房时，会在土地增值税、契税、贷款利率等方面存在差异。

　　一定程度上，这些税费差异也被称之为“豪宅税”。

　　此前的11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。其中指出：

　　北上广深凡取消普通住宅和非普通住宅标准，取消后与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

　　契税方面，家庭首套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　有改善性需求的购房者受益最明显。特别是对四个一线城市购买第二套住房的人来说，契税的减少额度最大。过去四个一线城市二套房按照3%来征收契税，现在统一调整为140平方米及以下1%，140平方米以上2%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在过去“缺房子”的时代，必须要最大限度增加房屋供应，于是就有了普通住房和非普通住房一说，以及差别化的税收政策。当下，房地产供求关系发生重大变化，市场下行压力较大、交易循环不畅，差异税费对待不仅失去存在的意义，而且阻碍了交易循环和市场企稳。

　　中指研究院政策研究总监陈文静表示，本次税收政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心，10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。

　　此前，李宇嘉曾对风口财经表示，无论是降低契税，还是土增税预征率，以及城市取消普通住宅标准后对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税等，都是降低交易环节税负，而且税负成本降至历史最低了，这是重要信号。

　　至于房地产政策，李宇嘉认为，减税政策发布以后，后续政策空间没那么大了。当然，既有的政策还在落地的路上，比如100万套的城中村改造货币化安置，用专项债、专项借款来收储存量土地和房屋等等。值得注意的是，这些政策落地取决于对底部价格的判断、对交易价格的认可。反过来，这些政策若能落地，也有助于夯实底部价格，使得各方对交易对价形成共识，缩短止跌回稳的周期。

　　随着税收新政效果的逐步释放，为购房者减负的范围会很大，未来政策作用的释放也将更加明显。