楼市这个“金九银十”成色如何?新房成交止跌 二手涨了

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　　11月已至，深圳的气温也将转凉。在冬天前的最后一个消费节点“银十”期间，深圳楼市表现如何?

　　数据显示，10月深圳新房预售成交2654套，环比上涨28%，结束了8、9月的“两连跌”；二手住宅过户成交2774套，环比上涨16%，接近今年5月水平，但距离3月小阳春还有较大差距。结合深圳9月的楼市数据，新政后，今年“金九银十”的成绩并未如预期那般耀眼。

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　　新房成交2654套 库存量仍维持高位 去化周期18.5个月

　　乐有家研究中心数据显示，整个10月，深圳新增一手住宅预售40.5万㎡，4189套，环比下跌56%。不过全市库存量仍维持在高位，近500万㎡，去化周期上升至18.5个月。

　　经不完全统计，10月共有10个住宅项目获批预售，9个项目开盘。其中比较受到市场关注的是位于南山前海的前海臻玺项目。

　　资料显示，前海臻玺位于前海最宜居的妈湾片区，该项目共推出106-128㎡三至四房，共计320套，均价10.2万元/㎡，于10月22日开盘，吸引了333批客户认筹，最终首日去化172套，去化率53.7%。

　　不过因为预售网签的滞后性，10月数据更多反映的是9月楼市的成交。据南都·湾财社记者此前报道，9月中旬，宝安碧海京地海樾府、南山绿景白石洲璟庭、福田金地环湾城、龙华星河星悦云邸等多个大热盘开盘得到有效去化，上述四个楼盘合计卖出1448套房。

　　在9月新房热度的支撑叠加国庆假期加持下，10月，深圳一手住宅预售成交2654套，环比上涨28%，结束了8、9月的“两连跌”。不过从全年来看，这个数据只是平均水平。

　　分区域来看，10月全市各区新房成交主要集中在宝安、龙华及光明。其中宝安10月预售成交660套一手住宅，环比下跌15%；龙华预售成交514套一手住宅，环比上涨53%；光明预售成交477套一手住宅，环比上涨214%，涨幅排各区第一。

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　　二手成交2774套　低于指导价房源　相比今年初翻倍

　　10月依旧是二手房扛起了深圳楼市的大半边天。乐有家研究中心监测显示，10月深圳过户成交2774套住宅，环比上涨16%，接近今年5月份水平，但距离3月小阳春还有较大差距。

　　不过，乐有家研究中心指出，与一手相似，二手房交易流程长，过户数据滞后性更大，因此10月的过户数据更多是三季度成交单的体现，也验证了此前二手楼市在新政刺激下的好转。

　　而另一组来自深圳市房地产中介协会的数据则更能真实地反映深圳二手楼市现状。数据显示，10月，深圳二手房(包括非住宅)网签录得量为3717套，环比上涨16%，维持了“三连涨”态势。

　　值得注意的是，深圳房价还在持续下跌。据乐有家监测，10月，深圳成交价环比下跌2%。

　　“市场议价空间加大，业主让利更加明显。”乐有家发现，10月截至26日，乐有家门店成交的二手房源里，已经有超七成是低于指导价售出的。这一占比与9月相比大幅度提升了10个点，与今年1月比更是近乎翻倍地增长。

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　　中介称价格已到底　标志性小区房价　比2021年前缩水两成

　　“我可以非常负责任地告诉你，现在已经是底部了。”日前，深圳罗湖黄贝岭片区某品牌中介王茜茜这样告诉湾财社记者，当前她手上的客户很多都是接近指导价或者低于指导价挂牌出售。“这些业主都是诚心卖的，有些是急着用钱，有些是急着换房。”

　　“对比几年前房价回落了，这附近(黄贝岭)比2021年之前的价格缩水了两成左右，”据王茜茜介绍，黄贝岭深业东岭二期指导价为7.05万元/㎡，2020年至2021年高峰时期可去到9万元/㎡，现在回落到7万元/㎡附近，而深业东岭是整个片区最大、环境最好、配套最齐全的小区之一。

　　乐有家研究中心指出，综合来看，7-10月低于指导价成交的二手房里，大多数房源是低于指导价0%至-5%，占比达到31%。偏差值在-5%至-10%的占比排第二，达到26%。第三类集中在-10%至-15%。