利润减少60% 负债三千亿的富力地产能否渡过难关？

　　去年年底我们曾经在《负债2863亿超过广州市，现金仅够还债的富力该怎么活下去？》讨论过富力地产高负债的问题，当时负债超过2600亿的富力地产面临的难题以及其一些做错战略。2019年新年伊始，富力似乎又有一些负面消息出现，最近更被曝出利润锐减60%，富力地产到底路在何方？

　　一、利润锐减陷盈利漩涡的富力

　　2月17日，富力地产发布公告称，截至2018年12月31日止，集团未经审核管理账目初步评估，2018年度合并利润将较2017年度得减少约 60%，富力地产表示，预期集团年度合并利润减少主要因为集团于2017年收购酒店资产带来大额的非经常性议价收购收益，而2018年此类非经常性交易相对较少，预期2018年非经常性议价收购收益较2017年减少所致。撇除收购酒店资产的议价收购收益，以及净汇兑收益或亏损和投资物业的公允价值收益，富力地产预计2018年度合并利润将较2017年度得增长。

　　与此同时，1月下旬《长江商报》发布报道，截止2018年，富力地产负债超3000亿元，13个月融资近800亿元解资金之渴。然而，借钱并不顺利，长江商报记者据公开消息不完全统计，2018年2月-8月，富力取消4笔融资，总额达140亿元。与此同时，2018年全年，富力地产的总合约销售金额共约人民币1423.4亿元，销售面积达约1093.98万平方米，未达到1600亿的销售目标。富力地产近年来资金链危机日益凸显，业绩颓势难遏，逐步跌出一线房企梯队，成为三线房企“没落贵族”。

　　而从融资情况来看，进入2019年富力地产始终在融资的路上马不停歇，根据媒体的不完全统计，1月4日，富力发布了新的发债公告，实际发行总额为70.2亿元，票面利率7%；1月7日，富力地产公告披露，已于2018年12月29日完成2018年度第九期超短期融资券的发行，实际发行10亿元；1月18日，广州富力地产股份有限公司发布公告称，间接全资附属公司怡略有限公司拟发行一笔优先票据。该票据本金额3亿美元，利率9.125%，期限为2022年到期。

　　一方面，虽然是因为非经常性议价收购收益导致利润锐减，但利润的减少代表的是融资付息难度的增加，另一方面，则是不断增加负债，以及不断增长的融资，可以说，富力地产其实已经在走钢丝了，高负债和利润下降代表了资金链的压力巨大，而大量融资似乎又有饮鸩止渴的嫌疑，如今的富力其实可谓是“压力山大”了。

　　二、负债三千亿富力路在何方？

　　其实，我们仔细研究富力地产的发展就会发现，其实富力地产作为“华南五虎”之前的老大，本身发展的潜力和后劲都不差，根据启信宝的数据显示，成立于1994年8月31日的富力地产，是中国华南地区重要的房地产市场参与者，旗下有117家下属企业，可谓是实力雄厚。但是问题在于：

　　富力地产始终把高杠杆作为其发展的重要依托，早些年坊间就曾经传闻著名的富力地产 李思廉和王石关于商业地产高杠杆扩张道路的争论，最终李思廉选择了高杠杆扩张，富力直接用高杠杆拿下了广州富力中心在内的全国诸多城市地块，一开始走条路让富力地产是一路高歌猛进，毕竟在房地产市场红火的时候，高杠杆直接让富力地产拥有了远超过自己的市场能力，但是2008年金融危机之后，高杠杆让富力地产损失惨重，元气大伤。然而，之后的富力地产依然采用了高杠杆的路线，这个时候高杠杆的魔力就没有再显现出来，2018年中报显示，富力地产的负债规模已到2703亿新高，扣除预收款后资产负债率高达70%，远超发行公司债所要求的65%。而且富力地产的货币资金总量为358.6亿元，其中约47%的款项是受限制的货币资金，支付能力大打折扣，而当期富力筹资现金净额约为43亿，到期还款金额高达450亿。过高的债务利息严重侵害了富力地产的利润，也限制了富力地产的发展，可以说，高杠杆才是富力地产当前问题中最大的问题根源。

　　那么，负债三千亿的富力地产到底出路何在？从长期来考虑：

　　首先，我们回顾富力地产的发展历程就会发现，富力地产是中国做城改项目起家最早的房地产企业之一，其在城改领域有着丰富的经验，如今中国城镇化依然处于加速阶段，城改需求依旧旺盛，所以如果富力真的能够沉下心来放弃高杠杆的战略，安安心心做业务的话，其本身业务的优势依然相当巨大。

　　其次，在2月18日闭幕的亚布力论坛上，著名的房地产领袖冯仑就曾提出，对于中国来说房地产市场虽然已经进入了居住属性的时代，但是房地产企业不能只把目光聚焦在住宅地产之上，对于房地产来说，只要中国有城市建设的需求就有房地产的需求，而对于富力地产来说，虽然其在酒店项目领域上其实盈利水平始终不高，但富力地产在开发商业地产的优势依旧巨大，如果富力地产能够将精力集中到商业地产领域的话，主打国家所亟需的商业地产项目的开发，通用有着非常广阔的前景。

　　当然，如果我们从短期来看，对于富力地产来说最大的问题就是高昂的债务压力，多达3000亿的债务是悬在富力地产头上的达摩克利斯之剑，对富力地产来说当前最紧急的就是要确保自己资金链条的稳定，好在当前的货币资金环境还算宽松，年初又正好是企业发债最为容易的时期，富力地产辗转腾挪的空间还是比较充裕的。但借新还旧毕竟不是长远之计，如何能够确保资金链的稳定，给自己真正拓展高利润业务留出足够的时间和空间，这才是富力地产当前最头疼的问题。

　　富力地产能否渡过难关，我们就只能拭目以待了。