富力地产50亿美元境外债展期获通过 千亿债务压身仍存偿还压力，路在何方?
2022-07-12 22:57:41来源：搜狐财经编辑：居小桃
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原标题：富力地产50亿美元境外债展期获通过 千亿债务压身仍存偿还压力，路在何方?
7月11日，富力地产发布公告称，其10笔美元债豁免违约及展期事宜发起的同意征求条件已获满足，并已在2022年7月11日举行的会议上获得批准特别决议和实施拟议修正案和拟议豁免的必要同意。
相关文件预计将于2022年7月12日或前后签署。
根据相关条款，富力地产境外全资子公司怡略公司预计在2022年7月12日或前后向票据持有人支付每1000美元本金的5美元同意费。
怡略公司向新加坡交易所申请新分期票据的上市及挂牌，并已获得新加坡交易所的原则性批准。新分期票据的预期上市日期将在2022年7月15日左右。
至此，富力地产实现了其目前存续的全部美元债的展期。
不过，即使富力地产于年内实现了多笔境内外债券的展期，其偿债资金缺口依然很大。
3年内再无到期境外债
6月17日，富力地产发布公告宣布，在当前房地产行业销售低迷、流动性状况疲弱的背景下，公司境外全资子公司怡略公司将对旗下10只美元优先票据进行展期同意征求。
此次票据具体修订条款包括：延长票据的到期日、修改利率条款、增加有关指定资产处置(位于马来西亚新山的富力公主湾项目和位于英国伦敦的LONDON ONE项目)等。
7月11日，富力地产发布公告称，其10笔美元债豁免违约及展期事宜发起的同意征求条件已获满足，并已在2022年7月11日举行的会议上获得批准特别决议和实施拟议修正案和拟议豁免的必要同意。
此次展期方案通过之后，富力地产目前存续的所有海外债权都成功展期，展期本金总额达到49.4亿美元，折合人民币约331.4亿元。其中包括3笔将于2022年到期的美元债，到期金额为12.6亿美元，折合人民币约84.5亿元，而这3笔债权展期后的到期时间为2025年。
通过这次展期，富力地产将其境外债务到期时间由未来三年推迟到了2025年至2028年，也就是说未来三年，富力地产将不再面临境外债大额本金偿付的压力。
同时，通过对3笔年内到期的美元债展期，富力地产降低了其年内到期债务规模84.5亿元，这也从一定程度上缓解了其偿债压力。
不过即使富力地产成功解决了其美元债问题，但这84.5亿元的到期美元债依旧只是其年内到期债务中的一部分，富力地产依旧面临着不小的偿债压力。
千亿负债压顶
富力地产的债务问题由来已久。
作为曾经的“华南五虎”，在沉寂许久后，2017年，富力地产加入万达与融创的世纪大交易中，以近190亿元的交易对价，拿下了万达旗下73个酒店项目。
该交易发生的时间为2017年7月，而根据富力地产发布的2017年中报数据，截至2017年6月30日，富力地产的在手现金仅为156亿。
然而富力的酒店营运板块却连年亏损，且亏损幅度不断扩大。2017年富力地产酒店营运板块的亏损额为1.46亿元，而到2020年，该亏损数字已经扩大至了14亿元。
富力地产的酒店业务如今成为了其利润的拖累，而这也仅是富力地产债务问题成因的一个缩影。
公开资料显示，2019年，富力地产的借款总额达到了1971亿元，净负债比例达到了199%，而意识到这一问题的富力地产随之开始了其漫漫的降负债之路。
至2021年底，富力地产的借款总额已经降至了1327亿元，净负债率则降至123%。
虽然富力地产近两年的降负债努力取得了一定的成效，但其借款总额及负债总额依旧十分庞大。
与此同时，富力地产的流动性也在逐年收窄。
根据其发布的2021年未经审计业绩公告，截至2021年底，富力地产的在手现金及等价物为62.57亿元，而去年同期则为256.73亿元。
富力地产的在手现金大幅缩水，但其一年内到期的债务却依旧很高。
根据业绩公告，截至2021年底，富力地产需要在一年内偿还的短期以及长期借款就达到580亿元。
富力地产同时还背负着497亿元的建筑应付款。
两者总计金额达到1077亿元，而在手现金仅为约62亿元，也就是说富力地产此时正顶着超过千亿的资金缺口。
即使富力地产年内多次完成了境内外债券的展期，但其为富力地产缓解的偿债压力也仅在100亿元左右，并不能从根本上解决富力地产面临的债务问题。
年内变卖资产自救，亏损达21亿元
虽然在业绩公告中，富力地产表示其旗下仍有超200多个、金额累计达2200亿元的可售项目，但其真正能够实现的销售额却差之甚远。
根据富力地产最新一期的业绩报告，其6月销售额虽然环比上升约14%，但2022年前6个月，富力地产累计实现销售额265亿元，同比下滑仍接近6成。
大幅缩水的情况下，销售为富力地产缓解的流动性压力则较为有限。
在资金缺口巨大且销售不畅的情况下，富力地产的自救应该如何展开？
富力地产在2021年业绩报告中表示，资产出售是其2021年的主要资金来源，并且2022年还将继续出售资产。
3月15日，富力地产公告，将以9570.26万英镑出售Vauxhall Square所属项目公司的全部已发行股本及转让公司间贷款，折合人民币约8亿元，受让方为远东发展间接全资附属公司Next Talent Developments Limited。
Vauxhall Square地块位于伦敦Nine Elms，2017年4月，富力地产斥资1.57亿英镑，约13亿人民币从英国一上市房企手中购得。
这笔交易，富力地产录得亏损约6884.50万英镑，相当于人民币5.6亿元。
4月28日，富力地产又以约22.7亿人民币的代价将同样位于英国伦敦的Nine Elms Square 50%的股权出售给中渝置地创始人张松桥，该交易录得亏损约15.7亿元。
该项目由富力地产与中渝置地于2017年联手取得，在此次交易完成后，富力地产将不再持有Nine Elms Square的股权。
而与上述两个项目并称为“伦敦富力城‘的 One Nine Elms项目也曾被富力地产摆上货架，不过据媒体报道，今年6月初，由阿波罗全球管理、凯雷集团等组成的财团，曾向富力伦敦子公司提供7.72亿英镑，约合人民币63亿元贷款。
此后，富力暂停了该项目的出售。
5月30日，富力以约10亿元的价格将海口市大英山新城市中心项目出售予力量能源，并录得出售收益约1310万元。
粗略计算，富力年内出售资产累计变现已达近40亿元，但同时上述资产出售也使其亏损了约21亿元。
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