地产股“多跌不涨”怪象：低估值已成房企“通病” 绿城市值一年缩水40%
2019-05-25 19:53:41来源：地产深度报道编辑：鹿鸣君
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原标题：地产股“多跌不涨”怪象：低估值已成房企“通病” 绿城市值一年缩水40%
2006年，“才女”徐静蕾执导了个人第三部电影，取名言简意赅而又直抒胸臆——《梦想照进现实》。
于房企而言，良好的业绩表现若能够投射到资本市场，便是“梦想照进现实”。
那么，过去一年，上市房企的梦想有没有照进现实？《国际金融报》地产小组记者统计了上市房企前30强（根据2018年销售排名）的股价数据，还原了这些房企2018年在资本市场的行进轨迹，且看是如履薄冰，还是大步向前？
数据来源：Wind
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“失落”的头部房企
数据显示，30家房企中只有9家房企2018年来股价最终呈上涨态势，与其业绩数字增长保持“齐头并进”的态势。头部房企恒大、万科、碧桂园、融创从年初开盘到年尾收盘，股价分别下跌8.33%、20.31%、33.51%、19.71%，收盘于每股23.45港元、23.82元、9.53港元和25.5港元。从市盈率来看，万科高于其他三家龙头房企，为8.5倍，其次是恒大，将近7倍，碧桂园和融创则均在5-6倍区间波动。
由于业绩并无“变脸”，业务也正在从单一住宅板块转向多元化以形成多样营收基础，龙头房企对其低迷估值似乎并不满意。融创中国董事会主席孙宏斌在2018年业绩会上忍不住抱怨，基于融创的成长性和基础质量，融创股价是被低估了。
对于业绩第一，但2018年收盘价为四强中最低且唯一不超过每股10港元的碧桂园来说，即便其首席财务官伍碧君在2018年8月对投资者“打包票” “现在不买碧桂园的股票到时会后悔”，依然未能有效提振碧桂园的股价。统计显示，碧桂园2018年股价增减幅度位于30强房企中第29位。
这种形势似乎还延续至其分拆上市的物业板块碧桂园服务上，此前，其执行董事兼总经理李长江直言 “不明白”为何在公司披露归属股东经利润129.8%的业绩上涨后，资本市场依旧反应平淡。
股价变动不乐观的碧桂园虽屡次表露出对其业绩增长的信心，面对持续性低估值及其可能向外传递的看空情绪，公司管理层已然有所行动。一周前，碧桂园公告称，股东大会通过议案，授予公司董事回购不超过公司已发行股份10%的股份的一般授权。
“该等回购事宜可能会提高该公司及其资产的净值及/或每股盈利”，在更早的一份公告中，碧桂园明晰指出其回购的“用心”。将时间轴拉长，早在2018年期间，碧桂园已加快回购步伐。此外，恒大、新城、龙光等房企同期也在开展类似回购动作。
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绿城市值缩水超4成
头部房企遭遇的低估值困境似乎并非为个例。30家上市房企中有28家市盈率不到10倍，超过93%，头部房企尚且如此何况其他，低估值已然是地产板块的“通病”。不过，并非所有地产公司均因大环境走势等因素被“误伤“，一些地产股的资本预期与其效益表现相符。
“心有大志”泰禾集团董事长黄其森曾在2017年年底立下来年销售额实现2000亿元大关的目标。此般高调喊话后，泰禾进入暴涨通道。短短一个月时间，公司收盘价从2017年12月21日16.44元/股暴涨逾150%达到2018年1月23日的42.13元/股，创下上市以来的股价新高。然而，“豪言壮志”拉动的短时间股价上涨随着一句“董事长前述发言不构成公司的预测和 ”的解释而最终趋于平静。另一边，因为一系列事件的发酵，泰禾股价再“无力”回到40元/股区间。2018年，泰禾股价报收于14.02元/股，较年初下跌29.13%，在统计的30家房企股价增减方面位列26位。
泰禾并不是振荡最大的房企，位于30家房企最低部的是还处于权力交接磨合期处理历史遗留问题的绿城。2018年绿城业绩难言乐观，全年合同销售额为1564亿元，距离年初定下的1600亿业绩目标尚有40亿左右的差距，6.9%的增速也创下了近三年最低。
除了销售业绩不理想，绿城的盈利情况也堪忧。年报显示，绿城中国股东净利润惨遭腰斩，2018年为10.03亿元，相较2017年下降了54.2%。
与此同时，绿城中国的净利率和净资产收益率也创下了近几年最低，其中，净利率为近五年最低点的3.94%，归母净利率从2016年的6.62%大幅降至2018年的1.66%，净资产收益率为3.7%，也是近三年最低。
这一情况直接导致绿城的股价在2018年中冲向高峰后，一路由每股12港元下滑到年底的5.88港元，跌幅超50%，全年市值缩水超40%，为30强房企中跌幅最大。
此外，因借款等资金压力而不得不在2018年“节衣缩食”的富力在2018年股价下跌26.82%。远洋、阳光城的股价跌幅也超过30%。
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孙宏斌助力金科股价上涨
有人在深沟，有人住高楼。
虽然不少房企受行业环境等影响股价走低，但其中也不乏逆势上涨者，例如华润、金科、正荣，2018年股价涨幅均在30%以上。
华润的排名或并不奇怪。资料显示，其2018年净利率和归母净利率均保持在20%左右。此前，国泰君安在其研报中指出，利润水平或比业绩释放对估值的意义更大。报告认为，当前行业进入到利润率改善区间，净利率每提高1个百分点,潜在估值将释放8%的空间。
或正是凭借稳健的财务基础，即便2018年尾声伴随着“灵魂人物”吴向东及其部分“追随者”离职传闻愈演愈烈，华润的股价仍然大幅上涨34.57%。2018年同期内，与华润一同以利润率“傲视群雄”的中海股价涨幅在10%左右。
不过，虽利润率或对投资者预期造成影响，但这并不是唯一决定性因素，公司性质、战略布局、资方等
因素均可成为引起股价涨跌的变量。以2018年1月刚登陆港资市场的正荣来说，有业内观点认为，其股价大幅上涨或源于其还处于上市“红利期”。截至2019年5月23日，正荣股价下滑至4.78港元/股，这样的股价表现是否能够匹配其2018年的千亿销售额依然是行业争论点之一。
股价上涨应来自投资者对企业的认可，但在2018年股价上涨排名靠前的房企中，金科的故事似乎并不止如此。蛰伏一年之久，2018年10月，随着一纸公告宣布孙宏斌登上金科股份第一大股东之位，金科董事局主席黄红云此后迅速以增持方式来捍卫实控人地位。增持背后，无论是出于财务投资的目的还是志在夺取金科控制权，融创的再次发力以及双方一来二去的股权博弈均或一定程度上推动了金科股价的上涨。
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