福晟集团疯狂拿地后遗症爆发：地产业务上货架待售 未来或靠建筑业务
2019-12-24 17:25:54来源：斑马消费编辑：居小桃
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原标题：福晟集团疯狂拿地后遗症爆发：地产业务上货架待售 未来或靠建筑业务
过去两个多月，福晟集团经历了“申请破产被拒”、“裁员求生”等一系列传闻，尽管公司已辟谣澄清，但日前世茂房地产、东方资产与福晟集团洽谈股权收购，恰恰佐证这匹地产“黑马”资金状况已大不如前。
贯穿整个过程中最大的问题，大概率是由前几年大肆扩张拿地引发资金承压。
斑马消费注意到，2017年-2018年，福晟集团拿地资金超千亿元，新增土地货值秒杀千亿房企。
甚至2016年，福晟集团向外界大放“卫星”：未来10年将累计销售1.68万亿元：地产板块和建筑板块各贡献一半。
最终，产品去化资金回笼跟不上花钱速度，导致危机隐现，公司不得不向外求援。
从媒体报道来看，福晟集团地产板块将以股权换取资金，世茂主导操盘，而自己则沦落为小股东。
两年砸千亿扩张致危机四伏
潘伟明和福晟集团如今危机四伏，盖因疯狂扩张拿地。
2015年，已在福州从事地产生意11年的潘伟明再也按捺不住。他组建“抢地飞虎队”自任“总司令”，一支300人的队伍奔赴全国各地，一场声势浩大的“抢地”行动拉开帷幕。
其后几年，这支“飞虎队”大杀四方拿下107个项目，获得建筑面积2000万平方米，至2018年末，总货值8100亿元。这让正在扩张的千亿房企们目瞪口呆。
对此，中国指数研究院有过统计：2017年，福晟集团新增建筑面积1787万平方米，耗资810亿元，居全国第7名；2018年，新增建筑面积411万平方米，耗资212亿元。两年拿地砸下资金超过千亿。
地产黑马弯道超车能否成功，主要取决于车速和车况。
媒体报道显示，福晟集团获得的项目主要是周期较长的旧改项目和二级开发项目，一些遗留问题和现实因素，决定了短时期内难产生现金流。另一方面，福晟集团在资产价格高位时拿地，且拿地资金来自信托、基金等渠道，财务费用不言而喻。
这注定了福晟集团通过扩张收并购、力压群雄终究是昙花一现。千亿真金白银砸进土里还没半点声响，随之而来的是负债不断攀升和利润下滑。
公开报道显示，福晟集团主要地产业务平台——福建福晟的总负债，从2016年的333.63亿元增至2018年的741.34亿元，净利润从18.84亿元降至6.11亿元。
此外，公司股权被冻结成为家常便饭。截至12月19日，福建福晟旗下公司股权处于冻结状态有15次，累计涉及冻结的股权金额为16.61亿元。
法律纠纷不断，企查查显示，最近一次是在2019年12月17日，自然人范艳起诉潘伟明、福晟集团及旗下三家子公司，起因便是民间借贷纠纷。
克尔瑞数据披露，福晟集团地产板块2017年-2018年销售额分别为418亿元和621亿元。2019年前11个月完成销售598亿元，仅为今年目标900亿元的66.44%，在百名房企中排名第51位，同比下降7位。
拿地难去化，为接盘变更构架
2015年全国“去库存”一片大好的形势，或正是潘伟明作出扩张并购战略的重要参考，但其后几年，楼市调控越来越严越来越频繁。
2018年，房地产市场已经褪去前几年的火爆场面逐渐回归理性，住宅产品去化难，成为诸多中小房企的通病。
对于福晟集团来说，此前几年在土地高位时期拿下不少土地及项目，无疑是给自己挖了个“坑”。
另外，给自己挖的一个“坑”是2017年末，福晟集团反向收购佑威国际并更名为福晟国际（00627.HK），福晟集团仅把其位于长沙的6个物业项目注入上市公司。目前，福晟国际在全国仅有14个正在开发及待售项目，核心资产仍保留在福晟集团。
福晟集团谣言四起之时，福晟国际股价和市值一落千丈。
今年8月，已有消息传出公司债券兑付出现问题，紧接着传出破产申请被拒、裁员50%等消息，公司最终声明均系谣言。
公司业绩下滑却是真的，媒体报道显示，2018年，福晟集团收入401.88亿元，归母净利润8.11亿元，同比下降30%以上。公司房地产业务净利率从2017年的4.47%降至2019年上半年的3.22%。
就在今年9月，公司就将深圳的旧改项目转让给国华人寿旗下一只基金。
这起股权转让，直到今年11月才落实，企查查显示，11月15日，集团子公司福建福晟将深圳福晟房地产有限公司65%股权，转让给国华人寿旗下的上海霁达投资管理中心（有限合伙）。
在这前后，福晟集团频繁对旗下公司进行调整。
10月下旬，福建福晟将福晟建设股权转让给厦门第一建筑有限公司，其后，厦门一建股东福建六建集团撤出；11月30日，福晟生活服务集团股权转让给广州钱隆投资，非地产业务从福建福晟剥离。此外，福建福晟将广州星云房地产转让至福晟集团名下……
经过一系列股权转让，福建福晟变成福晟集团三级子公司，形成福晟集团、广州福晟产业投资、广州钱隆投资、福建福晟的构架，福建福晟成为集团独立地产平台。
斑马消费注意到，上述调整，本质上是对地产业务和非地产业务进行厘清与剥离，为迎接股权合作对象扫清障碍。
何去何从？
除了地产业务、还没成气候的生活服务集团等，福晟集团目前主要收入重要保障之一是福建六建集团。
2007年1月，晋江三福纺织实业将持有福建六建集团100%股权转让给广州云星集团。晋江三福在2006年获得福建六建集团全部股权代价为7111万元。
2009年7月，经过股权变更，福晟集团、福建万盛荣、潘伟明、王莺官分别持股32.5%、15%、37.5%和15%。
福建六建集团的主业是建筑总承包，主要为地产开发商等提供代建服务，战略合作客户有华润置地、融信（福建）投资、金辉集团、碧桂园控股和融侨集团等。
《福建六建集团2019年第四期超短期融资券募集说明书显示》显示，2016年至2019年1-3月，福建六建集团营收分别为211.53亿元、226.25亿元、253.94亿元和54.00亿元。同期，主营业务毛利率分别为7.19%、6.96%、6.76%和7.00%。
建筑施工行业大多按照工程进度付款，但在实际执行中，发生业主拖延支付和付款能力不足也大有人在，资金密集型行业特征决定了福建六建集团的资金压力不小。
上述募资说明书显示，2016年-2019年1-3月，福建六建集团经营活动产生的现金流净额分别为3.69亿、-4.27亿元、3.58亿元和-1.29亿元，经营活动现金净流量波动较大。
截至2019年3月末，福建六建短期债务总额40.61亿元，占比流动负债的比例为47.69%，占总负债的比例为37.84%，短期偿债压力较大。
在2019年，福建六建集团已注册12亿元人民币超短融（270天期限），用于偿还存量付息债务。
东方金诚评级报告显示，截至今年8月，福建六建待偿债务融资工具及其他债券余额共计22.59亿元，其中公司债10.59亿元、短期融资6亿元、超短融6亿元。
福建六建集团是民营施工企业，订单获取能力与央企、国企不可同日而语。2016年至2019年3月，其新签合同个数，分别为117个、126个、116个和19个。
公司业务集中在福建省内，2016年-2019年1-3月，在福建省内的主营收入占比分别为67.68%、56.91%、49.56%和41.21%。其中，福州市场在各期占比近4成。
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